Перечень обязанностей, форма отчетности и степень ответственности организации технико-экономического надзора над проведением строительно.
Контроль над соответствием проекту реальной геометрии объекта в процессе строительства проводит архитектор, технадзор за это не отвечает. Технадзор не несет ответственности и за несостоятельность технических решений инженерной части проекта, но проверяет соответствие проводимых работ проекту. Технадзор отвечает за состоятельность технических решений и расчетов инженерной части проекта только в случае проведения его экспертизы (оплачивается дополнительно). Замечания к строителям, архитекторам и поставщикам представители технадзора заносят в прошнурованную, пронумерованную и опечатанную (или подписанную) Заказчиком "Тетрадь технического надзора", хранящуюся на объекте. За ее целостность и сохранность Подрядчик несет материальную ответственность в размере, указанном в договоре.
2. Формой отчетности технического надзора перед Заказчиком служат записи в тетради технадзора и устные доклады Заказчику.
3. Технический надзор несет финансовую ответственность за качество СМР и соответствие их СНиПам (после приемки работ) в пределах величины месячной оплаты услуг технадзора Заказчиком. Технадзор не отвечает за сроки выполнения работ Подрядчиком.
4. Приемка работ представителями технадзора не освобождает Подрядчика от материальной ответственности перед Заказчиком за некачественное выполнение этих работ (СНиП 1.06.05-85).
5. Оплата услуг технадзора осуществляется Заказчиком помесячно с авансовым платежом. Представители технадзора приступают к выполнению своих обязанностей после оплаты Заказчиком 50% месячной стоимости услуг технадзора. По окончании месячного срока Заказчик оплачивает оставшиеся 50% стоимости услуг технадзора, если не имеет претензий к их исполнению.
Далее мы постараемся "расшифровать" канцелярский язык документа, то есть сделать его понятным не специалистам, а также акцентируем внимание потенциальных заказчиков на основных проблемах, сопровождающих ремонт.
Начнем с соседей (особенно этажом ниже), которые явно будут не в восторге от предстоящей стройки. В современных элитных домах, где большинство жильцов делают серьезные перепланировки и поэтому с пониманием относятся к соседям, еще не доделавшим свою квартиру, домоуправлениями официально устанавливаются дни недели и время суток, когда строителям разрешается работать. Обычно это с 10 до 18 часов в будни, а в выходные и праздничные дни - никакого шума, чтобы не беспокоить уже переехавших.
Такую методику имеет смысл перенести и на все остальные дома во избежание неприятностей, которые легко может устроить солидному заказчику даже бабушка-пенсионерка, проживающая под его ремонтируемой квартирой. Ей достаточно будет просто позвонить участковому, а уж он-то не упустит возможности оштрафовать строителей за пребывание в Москве без регистрации, работу без лицензии, уклонение от уплаты налогов, несоблюдение правил техники безопасности и т. д. Обычно участковые, узнав о таком объекте на своей территории, ходят туда как на работу. Особенно если деньги нужны. Угадайте, из чьего кармана эти деньги? Если привлечения участкового соседям покажется недостаточным, они могут пожаловаться в ДЭЗ, налоговую полицию, заклеймить хозяина в СМИ. И каждая из этих организаций доставит заказчику немало хлопот. Лучше уж сразу обсудить приемлемые для всех условия и не портить отношений.
Часто кажущиеся непреодолимыми конфликты решаются простыми техническими средствами. Например, в старых домах с деревянными перекрытиями и лепниной серьезное беспокойство соседей снизу вызывают якобы увеличивающиеся трещины в потолке. Жильцы абсолютно уверены, что проект усиления перекрытия рассчитан неправильно и что под тяжестью конструкций потолок у них обязательно рухнет. Приезды инженера с объяснениями, показ реального устройства усиления, опирающегося только на несущие стены, зачастую не имеют никакого эффекта. А вот приклеенные на трещины на потолке их квартиры полоски обычной бумаги (маячки) сразу унимают подозрительность, если, конечно, не разрываются со временем по трещине. При разрыве же маячков надо срочно прекратить все работы, проверить расчеты и соблюдение необходимых технологий.
Очередность различных видов строительно-монтажных работ определяется целым рядом факторов, главными из которых являются: объем и состав СМР; привязка к срокам поставок оборудования и материалов; наличие в данный момент необходимых специалистов; оптимизация финансовых затрат и продолжительности ремонта. Анализ этих факторов для каждого конкретного случая и даст оптимальную технологическую последовательность. Поэтому нельзя однозначно сказать, что, например, сначала надо залить стяжку, а затем уже возводить перегородки. И тот и другой варианты одинаково возможны, и каждый из них имеет свои достоинства и недостатки. А посему просим не воспринимать приведенную ниже последовательность СМР как догму.
Итак, оптимальная, с нашей точки зрения, очередность выполнения СМР для квартиры:
1. Демонтаж всего лишнего: перегородок, бракованной стяжки, штукатурки и пр. Сразу же можно заказать окна, если они подлежат замене. При заказе надо учесть толщину утеплителя потолка, стен и пола. Обычно на величину утепляющих конструкций в оконные проемы ставят так называемые доборные профили (в фирмах по производству окон вам предложат несколько их типоразмеров) - металлопластиковые пустотелые короба, к которым затем крепятся сами оконные блоки. К этим же доборам впоследствии либо прикручиваются профили для гипсокартона, либо примыкают стены из традиционных материалов.
2. Разметка квартиры в соответствии с проектом и внесение изменений в последний в случае необходимости. Если разметка, произведенная совместно с архитектором в начале стройки, сохранится до чистовой штукатурки и облицовки поверхностей, это избавит всех участников ремонта (в том числе заказчика) от неопределенности и возможных накладок. Поэтому в качестве реперов удобно использовать металлические анкерные винты с наружным диаметром 10 мм и длиной 130-150 мм. Из плиты перекрытия такой "маячок" должен выступать на толщину предполагаемой стяжки плюс 10-20 мм, чтобы сохраниться и после заливки последней. Для обозначения одной прямолинейной перегородки достаточно четырех таких анкеров, отмечающих ее чистовые проектные очертания (после отделки), для оштукатуривания существующей прямолинейной стены нужны два "маячка". Замеры производятся от осей анкеров. При сверлении отверстий в плите перекрытия важно держать бур вертикально, чтобы уменьшить погрешность разметки.
Вообще говоря, отверстия для установки анкеров сверлят, если предварительная разметка (с помощью тонкой шкурки) показала возможность точной реализации проекта. В противном случае надо попробовать взять за базу другую поверхность (или ось) и повторить разметку. Обычно хватает двух-трех попыток (итераций). Особое внимание следует обратить на соответствие "критичных" размеров (под мебель, оборудование и пр.) имеющимся углам в 90°. Прямые углы важны для стен ванной комнаты, угловой кухни, помещений с плиточными, паркетными и дощатыми полами. Поскольку проверить углы по угольнику, пусть даже и с полуметровой базой, можно лишь приблизительно, лучше использовать теорему Пифагора с максимально возможными в данном помещении длинами катетов. Согласитесь, лучше повозиться с разметкой, чем потом переделывать уже готовые стены. Кроме того, в процессе разметки архитекторы, как правило, вносят в проектные размеры по нескольку исправлений.
3. Привязка теоретической отметки чистого пола к физической отметке на стене, например, у двери лифта. От этого репера любое заинтересованное лицо может всегда восстановить "нулевую линию" в квартире, поскольку обычно полы и стены около лифта уже не переделываются. "Физического ноля" на стенах квартиры недостаточно, так как их поверхность постоянно в работе - штукатурится, шпаклюется, облицовывается, и при этом стирается нулевая линия. Реперную отметку удобно установить на высоте 1500 мм от чистого пола - чтобы не приседать при работе с водяным уровнем и вести пересчет от целого числа. Расстояние от реального пола до физической черты у двери лифта, разумеется, может оказаться другим - главное, чтобы это соотношение было отмечено записью в тетради технадзора. "Физический ноль" должен дать архитектор, учитывая реальное состояние поверхностей квартиры, "пироги" полов, высоты подвесных потолков, ниши под мебель и пр.
4. После установки нулевой линии выполняют проемы в стенах и перекрытиях. При этом надо обратить внимание на строгое соблюдение технического проекта и технологических рекомендаций. На этом же этапе можно заказать окна и входную металлическую дверь.
5. Далее идет устройство кирпичных, блочных и прочих перегородок без штукатурки или монтаж каркасов под гипсокартонные перегородки, которые облицовываются лишь с одной стороны. При этом надо иметь в виду, что "покрытия из листов сухой гипсовой штукатурки не должны быть зыбкими, при легком простукивании деревянным молотком в стыках не должны появляться трещины; провесы в стыках допускаются не более 1 мм" (СНиП 3.04.01-87 "Изоляционные и отделочные покрытия"). Провести такой эксперимент можно будет лишь после малярки, но озаботиться его положительным исходом необходимо уже сейчас. Под штукатуркой обычно прячут электропроводку и слаботочные коммуникации, а в каркасы, кроме этого, можно спрятать трубы водопровода, отопления и канализации. Ошибиться в размещении перегородки между двумя шнурками, натянутыми по разметочным анкерам, сложно даже при большом желании. К этому времени обычно уже готовы новые окна, после установки которых утепляются балконы и лоджии, если это необходимо.
6. За устройством перегородок следует разводка коммуникаций - электрики, слаботочных сетей (телефон, антенный и "тарелочный" кабели, провода охранно-пожарной сигнализации и домашнего кинотеатра), отопления, водопровода, канализации, воздуховодов вентиляции и трубопроводов кондиционирования. На этом этапе следует обратить внимание на строгое соблюдение нормативных документов - СНиПов, ПУЭ и др. Например, скрытую прокладку электропроводки в штукатурке стен разрешается делать только проводом в двойной изоляции, а в конструкциях перегородок и подвесных потолков "из сгораемых материалов - только в металлических трубах, коробах, металлорукавах; за потолками из несгораемых или трудносгораемых материалов - в винипластовых или аналогичных трубах, коробах, металлорукавах, а также кабелями и защищенными проводами, имеющими оболочки из трудносгораемых материалов" (ПУЭ 2000 г., Глава 7.1 "Электрооборудование жилых и общественных зданий", пп. 7.1.29, 7.1.32).
"Линии групповой сети, прокладываемые от групповых щитков до штепсельных розеток, должны выполняться трехпроводными (фазный, нулевой рабочий и нулевой защитный проводник)" - там же, п. 7.1.33. Шлейфы металлорукавов с проводами в стяжке под паркетные полы должны располагаться на некотором расстоянии от стен, чтобы можно было закрепить край фанеры. Вообще прокладывать коммуникации лучше в подвесных потолках и стенах, а стяжку для этих целей использовать только в крайнем случае, поскольку для замены и ремонта проводов вскрыть стену или потолок дешевле и проще, нежели полы, особенно паркетные.
Нелишне также напомнить, что начиная с 1999 г. "в групповых сетях, питающих штепсельные розетки, следует применять УЗО с номинальным током срабатывания не более 30 мА" (там же, п. 7.1.79). Ранее это правило распространялось только на розетки в ванных комнатах. К сожалению, объем статьи не позволяет рассказать обо всех прелестях устройств защитного отключения (УЗО) и принципе их работы. Скажем коротко: исправное УЗО полностью исключает случайное поражение электрическим током и пожар из-за дефектной электропроводки в цепях, которые им защищены. Надо только не забывать проверять его "в соответствии с рекомендациями завода-изготовителя". Тем более что это совсем не сложно: просто нажать кнопку "тест" и после успешного срабатывания поместить "клювик" в рабочее положение. Наши ПУЭ рекомендуют выполнять тестирование раз в месяц. На западе УЗО получили широкое распространение еще в 60-70 годы XX века.
При разводке водоснабжения и отопления следует использовать "фирменные" шаровые краны, приобретенные в специализированных магазинах. Кассовый чек желательно сохранить, чтобы можно было предъявить претензию в случае неисправности. Надо иметь в виду, что ко всем вентилям водопровода и отопления должен иметься доступ (лючки, съемные плитки на магнитах и пр.); на поворотах канализационных труб необходимо установить "ревизки" так, чтобы можно было до них добраться в случае форс-мажора без сноса стен в ванной комнате. Если позволяют финансы, можно установить на водопровод систему "водостоп", автоматически отключающую воду с помощью электромагнитного вентиля при увлажнении специальных датчиков, монтируемых в полу ванной комнаты и кухни. Полный комплект (без установки) такой системы на вводы горячей и холодной воды стоит примерно $ 450.
После прокладки скрытых коммуникаций, но до их заделки строители должны провести их испытания в соответствии с действующими нормативами, а также выполнить и передать клиенту исполнительную документацию. Функция исполнительной документации заключается в том, чтобы любое заинтересованное лицо, в том числе Заказчик, после заделки коммуникаций мог определить их местонахождение (в стене, потолке, под полом). Это актуально для паркетчиков, крепящих фанеру к стяжке, монтажников, устанавливающих аксессуары в санузлах и настенные полки в комнатах и т. д. Но нужнее всего исполнительная документация хозяевам квартиры - ведь, даже развешивая картины, надо знать, в каком месте стены проходят провода, не говоря уж о более серьезных переделках интерьера в будущем. Исполнительную документацию выполняют обычно те специалисты, которые монтировали коммуникации, а проверяет инспектор технадзора или сам Заказчик. Схемы могут быть нарисованы и от руки - главное, чтобы они содержали развертки всех стен, полов и потолков, в которых проходят провода и трубы, имели идентифицирующие подписи и разборчивые размеры. Количество размеров, привязанных к будущим чистовым поверхностям, должно быть достаточным для однозначного определения области залегания коммуникаций.
